La pandemia provocada por el coronavirus, COVID-19, está suponiendo uno de los golpes más importantes que se recuerdan a la economía mundial. Con la finalidad de frenar la propagación del virus, el Gobierno español aprobó el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 durante dos semanas (ampliándose recientemente otras dos semanas).
El citado Real Decreto restringe la libertad de movimiento de las personas, admitiéndose únicamente en los supuestos enumerados en el artículo 7 y decreta el cierre al público de equipamientos y actividades relacionadas en el anexo.
Como respuesta al parón económico generado y a la más que previsible crisis económica, el Gobierno ha aprobado los Reales Decretos Ley 7/2020, de 12 de marzo; 8/2020, de 17 de marzo y 9/2020, de 27 de marzo en aras de mitigar el impacto.
En ellos se contiene una batería de medidas que abarcan, entre otras, la moratoria en el pago de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda para personas vulnerables, el aplazamiento de deudas tributarias a seis meses (sin intereses durante los tres primeros), la agilización de la tramitación de los ya famosos expedientes de regulación temporal de empleo (ERTEs) o el reconocimiento de las prestaciones por desempleo a los trabajadores afectados por aquéllos aun cuando no se cumpla el período previo de cotización necesario para generar derecho a la prestación.
No obstante, una cuestión que hasta la fecha el Gobierno no ha querido abordar es qué sucede con los arrendamientos urbanos para uso distinto de vivienda, esto es, locales de negocio y oficinas. Algo que sí ha hecho, mediante el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, en el caso de arrendamiento de vivienda, aprobando una serie de ayudas, moratorias y otras condiciones especiales (arts. 1 a 15).
Ante la ausencia de normativa específica sobre este particular, la primera cuestión a que nos hemos de referir es el principio general del Derecho pacta sunt servanda, esto es, los pactos se han de cumplir. Ello significa que las partes de un contrato deben atender sus obligaciones contractuales, asumiendo los riesgos derivados de dicho cumplimiento e indemnizando de los daños y perjuicios causados por no hacerlo ex art. 1.101 del Código Civil.
En atención al principio expuesto, el arrendatario quedará obligado al pago de la renta con la consecuencia de la posible resolución del contrato por el impago de las rentas. Frente a la ausencia de medidas de protección a favor de los arrendatarios cabe analizar si existen otras vías que les permitan evitar el pago (total o parcial) de las rentas durante los meses que dure el estado de alarma.
Bien es cierto que en caso de fuerza mayor el deudor no tiene obligación de responder de los daños causados, en este caso, el impago de la renta, ex art. 1.105 CC. No obstante, para ello tiene que concurrir que el incumplimiento sea consecuencia de acontecimientos “no previstos o, previstos, fueran inevitables”, cuestión ésta que no se puede apreciar en esta crisis sanitaria, pues lo que impide es el disfrute del local arrendado; nada obsta para que el arrendatario pueda hacer entrega del importe de la renta pactada.
Por tanto, en aplicación del citado principio general del derecho, pacta sunt servanda, y del de autonomía de la voluntad debemos atender a lo convenido por las partes: en los casos en que exista una cláusula contractual que contemple en qué manera se ven afectadas las obligaciones cuando el arrendatario no pueda hacer uso del local objeto de arriendo, las partes estarán sometidas a lo dispuesto en dicha cláusula.
No obstante, en aquellos casos en que no haya pacto expreso, habrá de acudirse a lo dispuesto en la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento. En materia de arrendamientos rústicos, el artículo 1.575 CC establece que para el caso de que se pierdan la mitad de los frutos por caso fortuito “extraordinario e imprevisto”, tendrá el arrendatario derecho a una rebaja en la renta, siendo estos casos el incendio, la guerra, la peste, inundaciones insólitas, langosta, terremotos u otros igualmente desacostumbrados. Cuestión esta que no encuentra su reflejo en la normativa reguladora de arrendamientos urbanos, pues no existe disposición legal que ante un cese de actividad por causa de fuerza mayor (como es el RD 463/2020) ampare al arrendatario a pedir del arrendador una disminución o condonación de las rentas devengadas durante el tiempo que dure aquel evento.
Ahora bien, en aquellos supuestos en que no exista una cláusula contractual que permita flexibilizar el pago de las rentas por causas de fuerza mayor en un contrato de arrendamiento urbano existe una posible vía que permitirá al arrendatario condonar o reducir las rentas como consecuencia del cese de actividad: la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus, esto es, la modificación de las condiciones contractuales como consecuencia de un cambio sobrevenido en las circunstancias que se tomaron en consideración a la hora de la celebración del contrato. Es decir, esta cláusula permite reestablecer el equilibrio económico del contrato cuando éste se vea alterado de manera sobrevenida.
El Tribunal Supremo considera que dicha cláusula se encuentra implícita en todos los contratos y permite la modificación o extinción de las obligaciones contractuales cuando se produce un cambio imprevisible en las circunstancias: “…aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas) para solucionar los problemas derivados de una acción sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato” (STS Pleno 17 enero 2013).
La necesaria causalidad entre la crisis sanitaria y el incumplimiento contractual determina que la situación de epidemia no implica per se la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, puesto que no todos los incumplimientos contractuales serán inevitables y derivados directamente del estado de alarma. Esta doctrina fue acogida por el Tribunal Supremo durante la grave crisis económica de 2008, a cuyo tenor «…el carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula rebus sic stantibus a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate» (STS 64/2015, de 24 febrero).
Igualmente, el Tribunal Supremo, ha resuelto que, a pesar de que esta cláusula tiene un “marco de aplicación sumamente restrictivo, concorde, por lo demás, con un caracterización singular de la cláusula de ‘peligrosa’ o ‘cautelosa’ admisión y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: ‘alteración extraordinaria’, desproporción desorbitante’ y circunstancias ‘radicalmente imprevisibles’”; “la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística” (STS 591/2014, de 15 de diciembre).
En conclusión, a cláusula rebus sic stantibus tiene un marco de aplicación sumamente restrictivo, debiendo variar las circunstancias del contrato de una forma tal que se produzca, en palabras del Tribunal Supremo, una alteración extraordinaria que conlleve una desproporción desorbitante y que ello traiga causa de unas circunstancias radicalmente imprevisibles, aunque siempre atendiendo a la casuística.
Por tanto, lo aconsejable en estos casos no es acudir de forma unilateral a la cláusula rebus sic stantibus como fundamento para dejar de cumplir la obligación de pago de renta o minorar el importe de la misma, sino tratar de alcanzar un acuerdo entre las partes en este sentido tendente a que, una vez finalizado el estado de alarma, pueda reanudarse el curso del contrato y que el titular del negocio ubicado en el local u oficina objeto de arriendo pueda continuar con su actividad, lo que, en definitiva, beneficia a ambos.